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「SPACE(공간)」2022년 8월호 (통권 657호)
부동산 개발의 패러다임이 변화하고 있다. 이제는 이용자를 배제한 공급자 중심의 건설과 분양이 통하는 시대가 아니다. 2005년에 설립된 네오밸류는 사람, 도시, 삶, 경험 등을 아울러 부동산을 개발하는 데 집중한다. 각 지역의 라이프스타일에 맞는 공간부터 콘텐츠와 운영까지 고민하는 것이다. 이번 인터뷰에서는 네오밸류의 프로젝트들을 통해 이들이 도시 공간을 다루는 태도를 살펴보려 한다.
루프스테이션 익선 ©Kyungsub Shin
정종현 네오밸류 콘텐츠 부문 대표, 이안나 네오밸류 건축 부문 대표 × 한가람 기자
한가람(한): 자신을 ‘라이프스타일 디벨로퍼’라고 칭하는 네오밸류는 일반적인 부동산 개발 회사와는 다르다. 보통의 부동산 개발이 공급에만 치중해 건설과 분양만을 다룬다면, 네오밸류는 지역마다의 라이프스타일을 찾고 이를 공간, 콘텐츠, 운영 등을 통해 제안한다. 네오밸류가 추구하는 ‘라이프스타일 시티’가 궁금하다.
정종현(정): 같은 업계의 선배들은 부동산 개발을 건설업이나 분양업으로 여겨왔다. 우리는 ‘디벨로퍼가 하는 일과 개발의 목적은 무엇인가’를 고민하며 업역을 달리 해석했다. 단순히 껍데기만을 공급하는 일에 그치지 않고, 그 안에 지역의 라이프스타일과 연계된 콘텐츠를 담고, 나아가 운영까지 책임질 때 비로소 우리의 일이 완성된다고 생각한다. 다시 말해 라이프스타일 자체를 개발하는 것이다. 그러다 보니 프로젝트에 어떤 가치 혹은 어떤 생활 문화를 보여줄지 등 예전 같으면 하지 않아도 될 고민을 하게 됐다. (웃음) 우리는 풍요로운 도시 문화를 만들기 위해 여섯 요소를 꼽는다. ‘사람, 연결, 건강, 영감, 활력, 편리함’은 모든 프로젝트의 핵심이다. 이 요소들은 단일 건물로 구현될 수도 있고, 규모가 커진다면 단지 형태가 될 수도 있다. 네오밸류는 이를 점차 확장해 라이프스타일 도시까지 다루고자 한다.
이안나(이): 공간에서는 특별히 어떤 건축 유형을 추구하는 건 아니다. 도시마다 특성과 요구 사항이 다르고, 용도도 주거부터 상업, 업무 시설 등 다양해서다. 대신에 건물을 통해 지역을 변화시키고 하나의 문화를 만들려고 한다. 규모가 작은 건축물부터 하나의 단지, 그리고 도시까지 그 태도를 동일하게 유지한다. 우리는 공간이 도시 문화를 품고 도시와 도시 그리고 사람 사이의 교류를 촉발한다고 믿는다. 네오밸류의 프로젝트에서 이런 공간은 보이드로 나타나기도 하고, 랜드스케이프로 반영되기도 한다. 어쩌면 이 다양한 공간이 문화를 정착시키는 플랫폼 역할을 한다는 생각도 든다.
한: 2019년 5월에 문을 연 앨리웨이 광교는 사실상 신도시에 있는 아파트 단지 내 근린상가이다. 하지만 흔한 프랜차이즈 대신 희소성 있는 브랜드의 입점, 네오밸류가 직접 운영하는 공간, 전시와 공연 같은 행사로 주목받았다. 이곳은 여전히 발길이 끊이지 않고 안정적으로 운영되는 분위기다. 3년이 흐른 지금, 앨리웨이 광교를 어떻게 평가하나?
정: 앨리웨이 광교는 그 이전의 프로젝트에서 계기를 찾을 수 있다. 네오밸류도 일반 디벨로퍼처럼 분양만을 하던 시기가 있었다. 위례에 한 주상복합 상가를 개발하던 당시, 구상한 밑그림이 있었으나 막상 분양이 시작되고 우리 손을 떠나며 계획대로 이뤄지지 않아 아쉬웠었다. 그다음에는 기획한 대로 상점을 입점시키려 ‘임대 매칭 서비스’를 도입하거나, 상가 일부를 보유하여 지역에 맞춘 MD를 제공했었다. 하지만 여러 시도에도 부족함은 가시지 않았다. 앨리웨이 광교는 살기 좋은 단지를 만들어보자는 다짐으로 탄생했다. 이곳은 지하철역과 떨어져 있고 광교 내에서도 걸어가기엔 멀다. 그런데도 소비자가 꾸준히 찾는 이유는 로컬 상업시설에서 수원에 없던 브랜드뿐만 아니라 이곳에서만 접할 수 있는 네오밸류의 직영 브랜드 등을 즐길 수 있어서다. F&B, 편집숍 등의 직영 브랜드들은 앨리웨이 광교가 ‘우리동네 문화 골목’이라는 콘셉트를 유지하며 운영되도록 중심을 잡아준다. 물론 3년간 시행착오도 있었고 그 사이에 도태된 가게도 있다. 어쩔 수 없는 현상이다. 대신 생활 밀착형 시설 등이 들어오며 앨리웨이 광교의 입지를 새로 다질 것으로 기대한다.
이러한 콘텐츠만큼 중요한 것이 운영이다. 네오밸류는 앨리웨이 광교의 사업주이지만 사업주는 고객에게 모든 서비스를 제공하지 못한다. 우리와 고객 사이에는 테넌트가 있다. 이곳의 흥망성쇠는 테넌트에게 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 따라서 고객과 직접 만나는 테넌트와의 관계 구축도 중요하다. 우리는 테넌트를 선정할 때 사업적으로도 통해야 하지만 가고자 하는 길이나 철학이 맞는가를 우선한다.
버스킹이나 플리마켓 역시 운영까지 관여해 좋은 결과를 얻은 부분이다. 앨리웨이 광교 오픈 후 1년 동안 행사를 직접 기획하고 섭외하며 진행했다. 점차 소문이 나더니 현재는 동네 밴드, 대학 동아리 등 여러 단체에서 먼저 연락을 준다. 앨리웨이 광교가 초반처럼 마중물을 붓지 않아도 순환이 잘 일어날 뿐만 아니라 처음 목표했던 진정한 ‘우리동네 문화 골목’이 되어가는 것 같아 뿌듯하다. (웃음)
앨리웨이 광교
한: 최근에는 익선동에 상업시설, 루프스테이션 익선을 선보였다. 루프스테이션은 이름에서 드러나듯 앨리웨이와 다른 성격의 브랜드일 것 같다.
정: 네오밸류가 운영하는 브랜드 중 앨리웨이는 신도시에 ‘살기 좋은 동네’를 조성하고자 한다. 앨리웨이 프로젝트를 진행하며 브랜드와 입지의 중요성을 체감했다. 앨리웨이 광교의 경우도, 브랜딩이 잘 되어 많은 고객으로부터 사랑을 받았지만 접근성에서 한계를 느꼈다. 입지적 매력이 있는 장소에서 네오밸류만의 콘텐츠와 운영 역량을 제대로 보여줄 수 있는 공간을 만들고 싶었다. 이것이 루프스테이션 브랜드를 새롭게 론칭한 이유다. 루프스테이션은 기존 도심 내에서 도시재생 측면으로 접근해 지역에 활력과 색을 더하는 도시 문화 플랫폼을 표방한다.
한: 루프스테이션의 첫 지역으로 익선동을 택한 기준을 알고 싶다. 주로 작업하던 신도시에서 도심 내로 들어오며 작업 환경도 달라지지 않았나?
이: 루프스테이션 익선은 규모에 비해 사업화가 오래 걸린 프로젝트다. 2018년 11월에 부지를 확보하고 공간을 오픈하기까지 꼬박 4년이 걸렸다. 토지 매입을 고려할 때 서울 도심 중 재생 측면에서 접근해볼 만한 지역을 추렸었다. 그 당시 익선동은 골목길을 중심으로 트렌디한 상권이 생겨나던 때다. 대부분 ‘핫 플레이스’라고 일컫는 지역은 젠트리피케이션에 의해 가게가 임대료를 감당하지 못하고 철수하며 쇠퇴하는 흐름이 있지 않나. 익선동도 땅값이 오른 상황이었다. 이는 곧 임대료 상승과 연결이 되니 이곳도 한때 유행하는 한옥마을에 지나지 않을까, 생각했다. 이번 프로젝트는 익선동이 젠트리피케이션 이후 어떤 지역으로 변해야 하는가를 고민한 결과다. 현재 익선동은 작은 규모의 F&B 위주로 상권이 구성되어, 궁극적으로 다중이 머물고 문화를 교류하며 지역을 유지할 만한 요소가 부족하다. 이러한 공간을 조성하기 위해 익선동에서 주차장으로 쓰이던 가장 넓은 부지를 택했다.
정: 익선동은 한옥마을을 지키기 위한 지구단위계획이 있다. 이 동네는 일반 상업지역이지만 대기업이나 프랜차이즈는 입점이 불가하다. 건축 제약도 많다. 우리 부지는 규모 2층, 높이 8m 제한이 있다. 또 합필해서 개발하려면 한옥을 지어야 한다. 기획 초반에는 두 필지를 합쳐 큰 공간을 마련하는 옵션도 고려했는데, 최종적으로는 두 건물을 지었다. 오히려 좋은 선택인 것이, 한 건물에서는 메인 행사를 열고 옆 건물에서는 연계 활동이 이뤄지는 등 다양한 방식으로 이용할 수 있다.
루프스테이션 익선 Image courtesy of NEOVALUE / ©VATOS
한: 루프스테이션의 핵심은 연결(loop)이다. 그 연결에는 사람-사람, 사람-지역 간의 연결이 포함되는데 이는 루프스테이션 익선에서 어떻게 이뤄지나?
정: 특정 브랜드를 입점시켜 운영하면 결국 또 임대료 상승으로 이어지기 때문에 그보다는 교류의 장을 만들어보자는 차원에서 접근했다. 추구하는 것은 결절점(node) 역할이다. 다시 말해 브랜드와 고객을 만날 수 없던 지역에서 만나게 하는 것. 그 대상은 지구단위계획상 익선동에 입점 못하는 대기업의 브랜드부터 수익성은 낮더라도 사람을 모으고 도시 문화를 더욱 풍부하게 하는 콘텐츠까지 다양하다. 첫 번째 전시였던 〈팰리세이드 하우스〉는 현대자동차의 ‘팰리세이드’만 선보였다면 재미가 떨어졌을 것이다. 메인 동에서 자동차를 전시하고, 옆 동에서는 팰리세이드를 탈 만한 페르소나 3인을 선정, 이들의 라이프스타일을 반영한 브랜드 및 아티스트로 전시장을 꾸렸다. 6월 말에 열린 루프스테이션 오프닝 파티에서는 성악과 디제잉 공연, 드로잉 쇼 등을 진행했다. 특히 드로잉 쇼는 아티스트 노보와 에디 강이 건물 외관에 즉흥으로 그림을 그리는데, 관람객은 그 모습을 건물 안과 밖뿐만 아니라 온라인상에서도 지켜보았다. 이번 행사를 통해 디지털 아트와 여러 콘텐츠로 도시 문화의 장을 열었듯이, 앞으로도 다양한 실험을 통해 지역을 환기하고 사람들과 도시 문화를 즐기려 한다. 루프스테이션 익선을 ‘리테일을 위한 작은 실험실’이라 소개하는 이유도 이 때문이다.
한: 온라인과 연계한 오프라인 공간 역할도 겸한다고 들었다.
정: 감염병 확산으로 인해 오프라인 공간에 대한 새로운 접근이 필요했다. 오프라인 공간은 방문객만 그 경험을 한정적으로 누린다는 한계를 지닌다. 따라서 온라인과 오프라인을 잇는 것이 궁극의 목표다. 우리는 좋은 오프라인 콘텐츠를 만들고 그 콘텐츠를 온라인상에 확산하는 방안, 혹은 NFT나 메타버스를 이용해 경계를 허무는 방안을 고민 중이다. 아마 1~2년 뒤에는 좀 더 구체적인 것들을 내놓을 수 있지 않을까 예상한다.
이: 올해 초 네오밸류는 ‘라이프스타일 시티 랩(LCL)’을 주최해 10주간 참가자와 함께 라이프스타일 시티를 연구하고 비즈니스 모델까지 기획했다. 그중 우승팀이 ‘편리함’을 주제로 발표했는데, 단순히 도시에서의 편리함이 아닌 디지털과 연계한 편리성을 얘기했던 게 인상 깊다. 여기에서 인사이트를 얻어 디지털 시대에 등장하는 여러 콘텐츠와 연계한 오프라인 공간을 보여주려 한다.
루프스테이션 익선
한: 이러한 활동의 장이 될 공간에 대해 얘기해보자. 루프스테이션 익선(본지 92~95쪽 참고)은 강예린+건축사사무소 에스오에이(이하 SoA)에서 설계한 두 건물로 구성된다. 건축가를 선정한 이유와 요구 사항을 듣고 싶다.
이: 우선 소형 필지이기 때문에 여러 가지를 하기보단 파빌리온처럼 하나의 아이디어로 풀어나가야겠다는 생각이 강했다. 이러한 작업에 능한 건축가를 물색하던 중 SoA가 떠올랐다. SoA는 국립현대미술관 서울관에 설치했던 지붕감각(「SPACE(공간)」 573호 참고), 만리동에 있는 윤슬(「SPACE」 596호 참고)로 익히 알고 있었다. 그리고 SoA가 ‘소사이어티 오브 아키텍처’란 뜻이지 않나. 사회와의 연결을 중요시하는 부분에서 우리와 결이 맞았다. 설계를 의뢰할 때 대관으로 운영하겠다는 방향이 정해져 있어서 유연하게 쓸 수 있는 대공간을 부탁드렸다. 제일 큰 필지에 해당하는 A동이 그 부분이다. 아무래도 법적 규제가 많다 보니 천장고를 확보하기 위해 SoA가 디테일한 설계에 신경을 많이 썼다. 작은 필지의 B동은 고정적인 영업을 할 수도 있게끔 두 개 층으로 완성했다. 또 건물 뒤편의 한옥마을과 소통하기를 원했다. 원래는 담장으로 막혀 동선이 단절된 부지였는데 공공보행로를 두어 흐름이 순환되도록 했고, 대공간을 최대한 열어 외부와 연결되기를 요청했다.
한: 건축가와 디벨로퍼 모두는 도시를 만드는 데 일조한다. 하지만 일의 범위나 접근 방식 등에서 차이를 보이는데, 네오밸류가 보는 도시·건축이 궁금하다.
이: 우리는 건축과 도시를 보통의 디벨로퍼보다 좀 더 소프트웨어에 집중해 바라보고 있다. 우리의 일을 물리적 환경을 구현하는 단순한 업역이 아닌, 라이프스타일 업종으로 재정의하고 있어서다. 건축가가 건물을 어떻게 지을지 고민한다면, 건축을 통해서 도시에 어떤 문화를 불러올지를 헤아리는 것이 우리와 건축가와의 차이라고 생각한다. 물론 건축가도 도시 문화를 고려하고 건물을 계획하지만, 소프트웨어 부분까지 결정하기는 어렵다. 우리는 콘텐츠로 공간을 어떻게 채울지, 추후 누가 운영하고 사용할지를 통합적으로 사고한다. 건축가와 협업할 때도 콘텐츠와 운영에 대한 정보를 최대한 공유하고 이 부분에서 공감과 이해도를 높이고자 노력을 기울이는 편이다. 만일 건물이 계획한 소프트웨어 측면에 부합하지 못한다면, 결국 지속 가능하지 못한 건축이 된다. 이는 도시에서 문화를 만들어내는 역할을 할 수 없다는 뜻이기도 하다. 대신 소프트웨어와 관련한 요구를 만족시킨다면, 디자인 부분에 있어서는 건축가 의견을 최대한 존중하는 편이다. 네오밸류 프로젝트의 디자인이 각기 다른 것에도 이런 영향이 있다. (웃음)
루프스테이션 익선 Image courtesy of NEOVALUE / ©VATOS
루프스테이션 익선 Image courtesy of NEOVALUE / ©VATOS
한: 성수동과 서교동을 걷다 보면 눈에 띄는 공사장 가림막이 있다. 아티스트 노보가 아기자기한 그림을 그려놓은 것인데, 알고 보니 네오밸류가 주도한 프로젝트였다. 공사 단계에서까지 도시 미관을 고려하게 된 계기는 무엇인가?
정: 공사장 가림막은 적게는 6개월, 많게는 2~3년까지 유지된다. 우리가 라이프스타일 도시를 만드는 과정에서 오히려 도시 풍경을 해치진 않았나 돌이켜보았다. 공사장 가림막을 아트 월로 변신시킨 건 지역을 개발하는 주체로서 책임감이기도 하다. 가림막도 지역색을 반영했다. 성수동은 주변의 붉은 벽돌 건물에서 영감을 얻었고, 서교동은 마포구의 상징색을 재해석했다. 비용을 조금 더 투자하면 공사장 가림막도 도시를 유쾌하게 바꿀 수 있다. 하지만 이런 시도를 하는 데 어려움도 있었다. 구청도 이와 같은 사례가 없어서 허가를 위해 미관심의를 열었다. 첫 번째가 성동구청이었고 그다음이 마포구청이었다. 다행히 마포구청을 설득할 때는 성동구를 예로 들어 조금 수월했다.
한: 내년쯤엔 이 가림막이 걷히고 새로운 루프스테이션이 모습을 드러낸다. 이번에도 지역 특색을 고려했을 텐데, 각 지점은 어떤 차별성을 가질지 기대된다.
정: 루프스테이션 서울숲은 업무와 상업 등이 어우러진 ‘문화복합 발전소’가 콘셉트이다. 일반 업무시설과의 차별점은 운영 방식에 있다. 서로 시너지를 낼 수 있는 크리에이터, 기획자, 스타트업 등을 선별해 입주시킬 예정이다. 또한 현재 성수동의 커뮤니티는 강의 위주로 일방적인 시스템을 띠는데, 우리는 네트워킹에 좀 더 집중해 살롱 문화를 발전시키려 한다. 상업의 경우 주차장과 결합한 흥미로운 도전을 선보인다. 4~5층의 지상 주차장은 주차도 하지만 모빌리티와 관련한 전시장이 될 수도 있고, 오피스와 근린생활과 연계해 복합 용도로도 변신할 예정이다. 가장 큰 특징은 주차장 높이가 건물 앞 지상철이 지나가는 높이와 일치해, 지하철에서도 이 공간을 포착할 수 있도록 한 점이다.
루프스테이션 홍대는 주요 상권에서 두 블록 떨어진 주거지에 위치한다. 상층부에는 로컬스티치가 운영하는 공유주거와 공유 오피스가, 저층부에는 상업시설이 들어간다. 1인 가구가 밀집된 지역인 만큼 동네의 사랑방 역할을 할 새로운 모델을 제시할 예정이니 많은 관심 부탁한다.
루프스테이션 서울숲 공사장 가림막
루프스테이션 홍대 공사장 가림막
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